Perícias e Avaliações

1. Conceito de perícias e avaliações

Perícias e avaliações são atividades técnicas destinadas à análise, caracterização, investigação e determinação de informações relacionadas a bens, direitos, obras, imóveis e demais objetos que dependam de conhecimento especializado.

No âmbito da Engenharia, a Resolução CONFEA nº 345/1990 — referência normativa central deste assunto — diferencia conceitos fundamentais:

• Vistoria: constatação de um fato mediante exame e descrição dos elementos que o constituem
• Perícia: atividade destinada à apuração das causas que motivaram determinado evento ou da existência de direitos
• Avaliação: determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem, direito ou empreendimento
• Arbitramento: tomada de decisão técnica diante de alternativas ou posições tecnicamente controvertidas

Essas atividades podem envolver imóveis urbanos e rurais, edificações, terrenos, obras, benfeitorias, infraestrutura e outros bens relacionados às atribuições profissionais. Vale registrar que a Resolução CONFEA nº 345/1990 é uma resolução do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia — e não uma lei.

2. Perícia, vistoria e avaliação: diferenças

É importante não tratar os termos como sinônimos.

Vistoria

Busca observar e registrar uma situação existente.

Exame

Busca analisar elementos para verificar condições ou características específicas do objeto, por meio de ensaios, medições e verificações técnicas.

Perícia

Busca investigar tecnicamente determinado fato, podendo envolver a identificação de causas, consequências e relações entre acontecimentos.

Avaliação

Busca determinar tecnicamente o valor de um bem, direito ou empreendimento.

Arbitramento

Busca solucionar tecnicamente uma controvérsia, quando existem alternativas ou posições divergentes.

Essa diferenciação é particularmente importante porque cada atividade possui objetivos, procedimentos e produtos técnicos próprios. A própria Resolução CONFEA nº 345/1990 estabelece essas distinções.

3. Perícias de Engenharia

A ABNT NBR 13752:2024 — Perícias de engenharia na construção civil estabelece termos, conceitos, requisitos e procedimentos para perícias realizadas por profissionais habilitados. Sua aplicação contempla trabalhos nos âmbitos judicial, extrajudicial, administrativo e arbitral, sempre conforme a natureza do objeto e as atribuições do profissional habilitado.

Entre as espécies de perícias contempladas estão:

• Avaliação de bens, frutos e direitos
• Exame
• Vistoria
• Perícia possessória e dominial
• Análise de impactos em contratos de obras e serviços de construção civil

4. Perícia judicial

No processo judicial, a prova pericial é utilizada quando a análise do fato depende de conhecimento técnico ou científico. O Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) estabelece, em seu art. 464, que “a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação”.

O profissional pode atuar como perito judicial, quando nomeado pelo juízo, ou como assistente técnico, quando contratado por uma das partes. A atuação deve ser tecnicamente fundamentada, imparcial quando exercida como perito judicial e limitada às competências profissionais correspondentes, sem ultrapassar os limites técnicos da designação.

O laudo pericial, conforme o art. 473 do CPC, deve expor o objeto da perícia, a análise técnica, o método utilizado — com indicação de sua aceitação no meio científico — e a resposta conclusiva e fundamentada aos quesitos.

5. Avaliação de bens

A avaliação busca determinar tecnicamente o valor de um bem, considerando seu objetivo, finalidade, características e condições de mercado. Avaliar não é simplesmente “dar um preço”: é um trabalho técnico com objeto, data de referência, metodologia, critérios, premissas, ressalvas e condições limitantes explicitadas.

Para avaliações de bens, a referência normativa é a série ABNT NBR 14653 — Avaliação de bens, devendo ser utilizadas as partes aplicáveis ao tipo de bem e à finalidade da avaliação:

• ABNT NBR 14653-1 — Procedimentos gerais
• ABNT NBR 14653-2 — Imóveis urbanos
• ABNT NBR 14653-3 — Imóveis rurais e seus componentes

No caso dos imóveis, a avaliação pode envolver informações como:

• Localização
• Características físicas
• Dimensões
• Terreno
• Edificações
• Benfeitorias
• Infraestrutura
• Uso e ocupação
• Condições de mercado
• Características da região
• Documentação
• Elementos comparativos

6. Avaliação de imóveis urbanos e rurais

A avaliação imobiliária possui forte relação com a Agrimensura porque depende de informações espaciais e físicas confiáveis. Podem ser analisados:

1. IMÓVEL
2. LOCALIZAÇÃO
3. LIMITES
4. ÁREA
5. TERRENO
6. BENFEITORIAS
7. USO
8. ENTORNO
9. MERCADO
10. VALOR ESTIMADO

Em imóveis rurais, podem ser relevantes ainda:

• Área produtiva
• Recursos naturais
• Benfeitorias rurais
• Acessibilidade
• Características do terreno
• Uso do solo
• Recursos hídricos
• Aptidão e exploração
• Situação fundiária

O próprio CONFEA reafirma que avaliações e perícias de imóveis urbanos e rurais integram atividades das profissões da Engenharia e Agronomia, observadas as respectivas atribuições profissionais.

O resultado de uma avaliação é um valor estimado — ou valor de mercado, quando esse for o objetivo declarado — obtido por metodologia e critérios técnicos, e não uma verdade absoluta nem um genérico “valor justo”.

7. A Agrimensura nas perícias e avaliações

Este é o ponto que recebe maior destaque no Mundo Agrimensura. A Agrimensura pode fornecer informações fundamentais para trabalhos periciais e avaliações, especialmente relacionadas à caracterização espacial do imóvel — sempre dentro das respectivas atribuições profissionais.

• Levantamento topográfico
• Determinação de áreas
• Localização
• Limites e confrontações
• Coordenadas
• Representação cartográfica
• Modelo do terreno
• Situação da ocupação
• Identificação de benfeitorias
• Análise espacial
• Comparação entre documentos e realidade física

A Resolução CONFEA nº 218/1973 é a referência normativa atual sobre atribuições: sua Atividade 06 compreende vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico. A mesma resolução trata das atribuições do Engenheiro Agrimensor em atividades relacionadas aos levantamentos e contempla a Atividade 06 em determinadas áreas, especialmente conforme os arts. 4º e 25. As atribuições devem ser observadas conforme a modalidade profissional, a formação, o registro e as competências legalmente estabelecidas.

Referência histórica: a Resolução CONFEA nº 111/1956 tratava historicamente das vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos, mas foi posteriormente revogada pela Resolução CONFEA nº 218/1973. Não constitui fundamento normativo vigente.

Possuir formação em Agrimensura não habilita, por si só, à execução de qualquer tipo de perícia: cada trabalho exige atribuição compatível com o objeto analisado.

8. Levantamento e caracterização do imóvel

Uma perícia ou avaliação pode exigir que o profissional conheça não apenas o documento do imóvel, mas também sua realidade física e espacial. Um fluxo típico pode ser:

1. DOCUMENTAÇÃO
2. LEVANTAMENTO
3. LOCALIZAÇÃO
4. LIMITES
5. ÁREA
6. CARACTERÍSTICAS FÍSICAS
7. ANÁLISE
8. CONCLUSÃO TÉCNICA

Nesse contexto, Topografia, Geodésia, Sistema Global de Navegação por Satélite (GNSS), Cartografia e Geoprocessamento podem fornecer dados importantes para a caracterização do objeto analisado: vértices, coordenadas, área, perímetro, confrontações, edificações, benfeitorias, relevo e perfil altimétrico.

9. Laudo técnico

O laudo é um dos principais produtos das atividades periciais e de avaliação. Deve apresentar informações suficientes para permitir a compreensão do objeto analisado, da metodologia empregada, dos dados utilizados, das análises realizadas e das conclusões. Na perícia de engenharia, a ABNT NBR 13752:2024 estabelece requisitos para elaboração dos trabalhos e dos respectivos laudos; no processo judicial, o art. 473 do Código de Processo Civil orienta seu conteúdo.

1. OBJETO
2. LEVANTAMENTO / VISTORIA
3. DADOS
4. ANÁLISE
5. METODOLOGIA
6. RESULTADOS
7. CONCLUSÃO
8. LAUDO
9. DECISÃO

10. Metodologia e fundamentação

Uma perícia ou avaliação não deve ser baseada apenas em observações ou opiniões. É necessário estabelecer:

• Objeto
• Objetivo
• Finalidade
• Data de referência
• Dados utilizados
• Procedimentos
• Metodologia
• Critérios técnicos
• Documentação
• Premissas e ressalvas
• Limitações e condições limitantes
• Resultados e conclusão

A fundamentação deve permitir compreender como o profissional chegou ao resultado apresentado.

11. Perícias em imóveis e conflitos territoriais

A relação com a Agrimensura torna-se especialmente importante em situações envolvendo:

• Divergência de áreas
• Conflitos de limites
• Sobreposição de imóveis
• Ocupação irregular
• Confrontações
• Disputas possessórias
• Questões dominiais
• Alterações físicas no imóvel
• Divergências entre cadastro e realidade
• Danos ou alterações em propriedades
• Servidões
• Desapropriações
• Avaliações para fins judiciais

Nessas situações, a informação espacial pode ser fundamental para compreender o problema, desde que produzida e interpretada por profissional habilitado dentro de suas atribuições.

12. Tecnologias aplicadas às perícias

As tecnologias utilizadas pela Agrimensura podem ampliar a capacidade de investigação técnica. Podem ser utilizadas, conforme o objetivo, o objeto e a metodologia do trabalho — e não obrigatoriamente todas em toda perícia:

1. GNSS
2. ESTAÇÃO TOTAL
3. DRONE
4. FOTOGRAMETRIA
5. LiDAR
6. SIG
7. CARTOGRAFIA

Esses recursos podem produzir:

• Coordenadas
• Levantamentos
• Ortofotos
• Modelos tridimensionais
• Nuvens de pontos
• Modelos digitais do terreno
• Mapas
• Cálculos de área
• Comparações temporais
• Análises espaciais

Assim, a perícia pode passar de uma análise predominantemente documental para uma análise documental, espacial, física e técnica.

13. Perícia e comparação entre documentos e realidade

Um dos usos mais interessantes da Agrimensura está na comparação entre aquilo que consta nos documentos e aquilo que existe fisicamente.

1. DOCUMENTO / CADASTRO
2. LEVANTAMENTO DE CAMPO
3. COMPARAÇÃO
4. DIFERENÇAS IDENTIFICADAS
5. ANÁLISE TÉCNICA
6. CONCLUSÃO

Isso pode ser aplicado, por exemplo, a:

• Área declarada × área levantada
• Limite documental × limite físico
• Projeto × obra executada
• Cadastro × realidade
• Imagem histórica × situação atual

A informação espacial pode subsidiar a identificação e a análise de divergências, cabendo a interpretação e a conclusão ao profissional habilitado para o trabalho.

14. Responsabilidade profissional

Perícias, avaliações, vistorias, laudos e demais atividades técnicas devem ser executados por profissionais legalmente habilitados, dentro de suas respectivas atribuições e competências. A Resolução CONFEA nº 218/1973 inclui entre as atividades profissionais a vistoria, a perícia, a avaliação, o arbitramento, o laudo e o parecer técnico (Atividade 06).

1. FORMAÇÃO
2. ATRIBUIÇÃO
3. REGISTRO PROFISSIONAL
4. HABILITAÇÃO
5. RESPONSABILIDADE TÉCNICA

Esse encadeamento não deve ser confundido com simplesmente possuir experiência ou conhecimento informal sobre determinado assunto, nem generalizado como habilitação universal para qualquer perícia.

15. Referências diretas

Referência direta 1 — CONFEA

A Resolução CONFEA nº 345/1990 define avaliação como atividade que envolve a determinação técnica do valor de um bem, direito ou empreendimento, e perícia como atividade relacionada à apuração das causas de determinado evento ou da asserção de direitos.

Referência direta 2 — Código de Processo Civil

O art. 464 do Código de Processo Civil estabelece que a prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.

16. Referências indiretas

A ABNT NBR 13752:2024 estabelece uma estrutura técnica para perícias de engenharia na construção civil, incluindo requisitos, procedimentos, espécies de perícia e elaboração de laudos.

A série ABNT NBR 14653 fornece a estrutura normativa para avaliações de bens, incluindo procedimentos gerais (Parte 1) e partes específicas relacionadas aos diferentes tipos de bens, como imóveis urbanos (Parte 2) e imóveis rurais e seus componentes (Parte 3).

A legislação e os normativos do Sistema Confea/Crea estabelecem que o exercício das atividades de avaliação e perícia deve observar as atribuições profissionais correspondentes ao objeto do trabalho.

17. Definição-síntese

Perícias e avaliações são atividades técnicas destinadas à investigação, caracterização, análise e determinação de informações sobre bens, direitos, obras e situações que dependam de conhecimento especializado, podendo envolver vistoria, exame, avaliação, investigação de causas, arbitramento e elaboração de laudos.

Para o Mundo Agrimensura, o ponto central é:

1. TERRITÓRIO
2. LEVANTAMENTO
3. DADOS ESPACIAIS
4. ANÁLISE TÉCNICA
5. PERÍCIA / AVALIAÇÃO
6. LAUDO
7. DECISÃO

Isso conecta diretamente Agrimensura, Topografia, Geodésia, GNSS, Cartografia, Geoprocessamento, Fotogrametria, Drones, LiDAR e SIG ao universo das perícias, avaliações, laudos e decisões técnicas — sempre dentro das respectivas atribuições profissionais.

18. Referências fundamentais

• BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 — Código de Processo Civil (arts. 464 e 473).
• BRASIL. Lei nº 5.194, de 24 de dezembro de 1966 — Regula o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrônomo.
• CONFEA. Resolução nº 218, de 29 de junho de 1973 — Atribuições profissionais; Atividade 06 (vistoria, perícia, avaliação, arbitramento, laudo e parecer técnico).
• CONFEA. Resolução nº 345, de 27 de julho de 1990 — Definições de vistoria, perícia, avaliação e arbitramento.
• CONFEA. Resolução nº 111, de 1956 — referência histórica sobre vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos; revogada pela Resolução CONFEA nº 218/1973.
• ABNT. ABNT NBR 13752:2024 — Perícias de engenharia na construção civil.
• ABNT. ABNT NBR 14653 (série) — Avaliação de bens: Parte 1 (procedimentos gerais), Parte 2 (imóveis urbanos) e Parte 3 (imóveis rurais e seus componentes).