Registro de Imóveis
Publicidade e segurança jurídica da propriedade imobiliária
Conceito e finalidade
O Registro de Imóveis é o serviço registral responsável pela publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos relativos aos imóveis, organizando em matrículas próprias a história jurídica de cada bem.
Sua finalidade é dar segurança jurídica às relações imobiliárias: permitir que qualquer interessado conheça a titularidade, a descrição e os ônus que recaem sobre um imóvel, reduzindo incertezas em transmissões, garantias e financiamentos.
Matrícula, registro e averbação
Três conceitos frequentemente confundidos estruturam o serviço registral e precisam ser distinguidos com clareza.
| Ato | O que é |
|---|---|
| Matrícula | Individualização registral do imóvel. Cada imóvel possui uma matrícula própria, que o descreve e concentra sua história. |
| Registro | Ato destinado aos direitos e atos que a legislação determina que sejam registrados, como a transmissão da propriedade. |
| Averbação | Anotação de alterações ou fatos relevantes relacionados ao imóvel ou aos titulares, conforme previsão legal. |
A certidão é o documento expedido pelo cartório que reproduz o conteúdo da matrícula e dos atos nela praticados, sendo a forma usual de comprovar a situação registral de um imóvel em determinada data.
Descrição do imóvel na matrícula
- Identificação e localização do imóvel
- Área do imóvel
- Perímetro e medidas perimetrais
- Confrontações com os imóveis vizinhos e logradouros
- Coordenadas dos vértices, quando aplicável
- Titularidade e sua cadeia de transmissões
- Ônus, gravames e restrições
Matrículas antigas frequentemente trazem descrições imprecisas, sem medidas completas ou com confrontantes desatualizados. A atualização dessa descrição não é automática: depende de procedimento próprio, em regra a retificação, instruída com documentos técnicos.
Relação entre levantamento topográfico e registro
O levantamento topográfico produz a informação espacial do imóvel: vértices, coordenadas, distâncias, perímetro e área. Planta e memorial descritivo traduzem esse levantamento em documentos que podem instruir procedimentos registrais.
Importante: um levantamento topográfico, por si só, não altera a matrícula. A modificação da descrição registral depende do procedimento legal cabível e da análise do oficial registrador.
Nos casos previstos em lei, especialmente em imóveis rurais, exige-se o georreferenciamento dos vértices ao sistema geodésico brasileiro, com certificação pelo órgão competente antes do ingresso no registro.
Atos que se relacionam com a Agrimensura
- Parcelamento do solo — registro de loteamentos e desmembramentos
- Desmembramento — abertura de matrículas para os lotes resultantes
- Remembramento — unificação de imóveis contíguos
- Retificação — correção da descrição registral
- Georreferenciamento — inserção de coordenadas na descrição do imóvel rural
- Regularização fundiária — titulação de unidades em núcleos urbanos informais
- Usucapião — reconhecimento judicial ou extrajudicial da propriedade
Qualificação registral e nota devolutiva
Apresentado o título, o oficial realiza a qualificação registral: exame da legalidade, da regularidade formal e da compatibilidade do pedido com o conteúdo da matrícula e com a legislação. Sendo favorável, pratica-se o ato; havendo exigências, é emitida nota devolutiva.
- Divergência entre a área da matrícula e a área da planta apresentada
- Memorial descritivo sem fechamento poligonal consistente
- Confrontantes indicados de forma genérica ou desatualizada
- Falta de anuência de confrontantes quando exigida
- Ausência de ART ou RRT do responsável técnico
- Incompatibilidade entre planta, memorial e projeto aprovado
Papel da Agrimensura
Cabe ao profissional produzir documentos técnicos coerentes entre si e com a realidade de campo, compatíveis com o que o registro exige. Isso inclui pesquisar a matrícula antes do levantamento, confrontar a descrição registral com o medido, apontar divergências e indicar o procedimento adequado, sem prometer resultados registrais que dependem de decisão do oficial ou do juízo competente.
Referências legais e normativas
- Lei nº 6.015/1973 — Registros Públicos.
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, aquisição e transmissão da propriedade imóvel.
- Lei nº 10.267/2001 — georreferenciamento de imóveis rurais.
- Lei nº 6.766/1979 — Parcelamento do solo urbano.
- Lei nº 13.465/2017 — Regularização fundiária urbana e rural.
- Normas de serviço das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, que disciplinam procedimentos registrais e podem variar entre unidades da Federação.