Usucapião
Aquisição da propriedade pela posse qualificada ao longo do tempo
Conceito: posse e propriedade
Usucapião é a forma de aquisição da propriedade pelo exercício da posse, com os requisitos e pelo prazo previstos em lei, reconhecida por decisão judicial ou por procedimento extrajudicial perante o Registro de Imóveis.
Posse e propriedade não se confundem. A posse é o exercício de fato de poderes sobre a coisa; a propriedade é o direito reconhecido juridicamente e, no caso dos imóveis, publicizado pelo registro. A usucapião é justamente o instituto que, atendidos os requisitos legais, converte uma situação de fato em direito de propriedade.
Requisitos gerais
- Posse com ânimo de dono
- Posse contínua, sem interrupção relevante
- Posse mansa e pacífica, sem oposição do titular
- Decurso do prazo exigido pela modalidade invocada
- Bem suscetível de usucapião
- Delimitação precisa da área possuída
- Requisitos específicos de cada modalidade, como metragem máxima ou destinação
Alguns requisitos são comuns a todas as modalidades; outros variam conforme o tipo de usucapião invocado. A verificação do preenchimento desses requisitos é matéria jurídica e deve ser conduzida por advogado.
Modalidades previstas na legislação
| Modalidade | Característica geral |
|---|---|
| Extraordinária | Dispensa justo título e boa-fé, exigindo prazo mais longo de posse, com possibilidade de redução em situações previstas em lei. |
| Ordinária | Exige justo título e boa-fé, com prazo menor do que o da modalidade extraordinária. |
| Especial urbana | Voltada a imóvel urbano de pequena extensão utilizado para moradia, observados os requisitos constitucionais e legais. |
| Especial rural | Voltada a imóvel rural de área limitada, com posse produtiva e moradia, nos termos da legislação. |
| Outras modalidades | A legislação prevê ainda hipóteses específicas, como as relacionadas a unidades em núcleos urbanos e a situações familiares definidas em lei. |
Os prazos, os limites de área e as demais condições de cada modalidade estão definidos na Constituição Federal, no Código Civil e em leis específicas, devendo ser verificados caso a caso.
Documentos técnicos exigidos
- Levantamento topográfico da área possuída
- Planta do imóvel com vértices, distâncias e confrontantes
- Memorial descritivo com perímetro, área e confrontações
- Coordenadas dos vértices, conforme a exigência aplicável
- Identificação dos imóveis e titulares confrontantes
- Pesquisa da situação registral da área e do entorno
- ART ou RRT do responsável técnico
A planta e o memorial precisam delimitar exatamente a área objeto do pedido, que pode não coincidir com nenhum imóvel registrado, podendo corresponder a parte de um imóvel maior ou a área ainda não matriculada.
Usucapião judicial e extrajudicial
Na via judicial, o pedido é formulado em ação própria, com citação dos interessados e manifestação dos entes públicos. Na via extrajudicial, prevista na legislação registral, o pedido é apresentado diretamente ao Registro de Imóveis, instruído com ata notarial, documentos técnicos e anuências, sendo processado pelo oficial.
Em ambas as vias, o advogado conduz o procedimento jurídico e o profissional de Agrimensura responde pelos documentos técnicos que descrevem a área. A falta de anuência de confrontantes, na via extrajudicial, pode levar o caso à via judicial.
Papel da Agrimensura e cuidados técnicos
O levantamento topográfico, isoladamente, não concede propriedade nem comprova sozinho os requisitos da usucapião. Ele documenta a área possuída e instrui o procedimento conduzido pelo advogado e decidido pelo juízo ou pelo oficial registrador.
- Pesquisar previamente matrículas e bases cadastrais do entorno
- Verificar possível sobreposição com imóveis registrados
- Delimitar com precisão a área efetivamente possuída
- Identificar corretamente todos os confrontantes
- Evitar descrever como possuída área além da ocupação real
- Registrar em relatório as evidências físicas da ocupação
- Não prometer resultado jurídico ao cliente
Referências legais e normativas
- Constituição Federal de 1988 — usucapião especial urbana e rural.
- Lei nº 10.406/2002 — Código Civil, modalidades e requisitos da usucapião.
- Lei nº 6.015/1973 — Registros Públicos, inclusive a usucapião extrajudicial.
- Lei nº 13.105/2015 — Código de Processo Civil, ação de usucapião.
- Lei nº 10.257/2001 — Estatuto da Cidade.
- Normas de serviço das Corregedorias Gerais de Justiça dos Estados, que detalham o procedimento extrajudicial.